福清律师事务所吴志成主任律师《民法典》每日一讲(246)

今天是8月30日。买房时开发商承诺免除五年物业费，业主入住后被物业公司以“未交物业费”告上法庭，业主是否应向物业公司支付物业费？

【解析】

我国《民法典》明确规定，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。该条即为“合同相对性原则”的法律规定，即一般情况下，依法成立的合同对于合同之外的第三人不具有法律约束力。

本案中，开发商对业主免除物业费的承诺可以看作是开发商与业主之间达成的协议，但业主仅可请求开发商履行该协议的内容，而不能要求第三人物业公司履行。即使物业公司与开发商可能存在控股关系，但二者均为完全独立的企业法人，法人的特点有“三独”，即独立人格、独立财产、独立承担责任。通俗而言，哪怕是同一个老板设立的两家公司，也是完全独立的民事主体，开发商无权替第三方作出任何承诺。

生活中，如果遇到开发商作出类似承诺，可要求开发商、物业公司、业主签署三方协议，对承诺内容明确约定，否则开发商作出的此类承诺对物业公司不发生效力。此时，如果业主要维权，可直接向开发商主张权利。